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“凭什么不让我参加业委会?明明是你们物业公司作!“

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发表于 2019-11-11 18:10:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
前言
首先感谢上一篇瀚哥的来稿,希望他以后能好好干下去。其次这次的灵感来自于老师的随口一说。
没想到仅依靠只言片语,在课后的我还真能找到类似的案例。
那么话不多说,进入正题吧!


1
欢喜筹备
故事的地点发生在东莞。
有一个小区房子修好了,然后呢小区业主想成立业委会,方便管理小区公共事务,于是就向街道办说了情况,而街道办也很爽快的进行了指导。


图为小区 图源网络
在2015年8月4日做出了《关于...批复》(后简称《批复》),同一小区业主成立业主大会筹备组(后简称筹备组)。并要求筹备组履行好确定业委候选人产生办法及名单,指定选举办法等职责。
在2015年9月,这个筹备组终于成立啦!
本以为可以选举业委然后治理小区的组员并未料到,事情并没有这么简单。


2
不速之客
2015年12月15日,这个小区的物业公司呢,说小区的候选人物业费没交,并且提供了数据以及一份《物业协议》——这个文件很有问题!大家一定要留心!后面用得到!


类似于这种
筹备组很无奈啊,这些候选人交没交钱我怎么知道???不交就不能当委员了吗???


于是筹备组就向房管所问
“你能不能帮我看看这些候选人到底够不够格233”
那么很快一个星期过去了,房管所给出了《回复》文件——“这帮崽子太low了,连物业费都不按时交,不够格!OUT!”


候选人心态崩了,呜呜呜,觉得房管所这样做真的很难受,就向法院提起了行政诉讼。
3
争论的焦点
第一个:房管所的《回复》是否属不具有强制力的行政指导行为?
因为这关系到此案属不属于行政诉讼的受案范围,而房管局认为这属不具有强制力的行政指导行为。


行政诉讼漫画http://blog.sina.com.cn/s/blog_d45f53360102wons.html
那么按照《批复》呢,筹备组要在6个月内召开业主大会并选举业委,但是由于被房管所摆了一道,导致筹备组工作停滞,首次业主大会不能按时召开,对候选人们欲成为业委造成了实际影响
所以《回复》不属于不具有强制力的行政指导行为,属于行政诉讼的受案范围
第二个:《回复》是否合法?
《广东省物业管理条例》
第五条:“街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,协调处理物业管理中的纠纷。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。”
《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》(东府办〔2011〕160号)
第二条第(五)款第4点:“村(居)委会应当会同房管机构对业主委员会候选人进行资格审查”
由此可见,《回复》并无不当。
那么房管所认为这些人不能参选业委的根据有哪些呢?
《广东省物业管理条例》
第二十五条:“业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生:(一)....(三)遵守管理规约,履行业主义务,按时缴纳住宅专项维修资金和物业服务费用,无损害公共利益行为;......
那第一次的判决是被告无罪,那候选人就不服啊,于是接着又上诉了。




4
转折
主要理由有:1、《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》均没有明确规定东莞房管局有权审查决定业委会候选人资格的权利,东莞房管局的权利来源仅仅是东莞市人民政府制定的地方性文件《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》的内容。
且根据《中华人民共和国行政诉讼法》有关规定,法律审理行政纠纷案件应当以法律、法规作为审理案件的适用法律依据,参照适用规章,而参照适用规章的范围在《中华人民共和国行政诉讼法》第六十三条有明确的范围,东莞市人民政府制定的地方性文件显然不在该范围之内
《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》作为下位法,在无上位法授权或明确规定的前提下,直接作出东莞房管局具有对业委会候选人进行资格审查权的条款,显然违反上位法的立法目的
2、朱军与物业公司之间签订了银行代扣代缴协议,账户一直正常且余额充足,物业公司可以随时扣费,出现所谓的“未按时”扣缴费现象属物业公司的问题,朱军自身无任何过错。
赵俊杰在与物业公司签订《前期物业管理费服务协议》附加条款中也明确约定“物业管理费另行协商”,即表明了其双方对于何时缴纳物业管理费、如何缴纳、缴纳管理费的多少均未达成一致意见,赵俊杰也不存在所谓的“不按时”缴纳物业费的行为。
(引自岑明霞、王艳艳城乡建设行政管理:其他(城建)二审行政判决书)
业主委员会 图源网络
那法院很快就判决了,这次推翻了一审的结论。
为什么呢?
《物业管理条例》
第六条规定:“房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利:……(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;……。”
而且《广物条》二十五条(三)这个地方性法规目的在于——通过限制欠费的老赖业主,来保证选举出来的业主委员的质量。
由于该条文是对业主共同管理权利的一种限制,适用该条文必须结合其立法目的并根据案件的实际情况进行认定
那么候选人们并不是无故不交钱的,而是物业自己有问题。
物业跟候选人签合同的时候和颜悦色地说:“开发商正式通知你们入伙时,你们再交钱嗷”


但没有证据显示开发商何时正式通知业主入伙。
然而物业进入了贤者模式,提裤无情,硬要说候选人们都是从最早的6月入伙的。


那这个肯定是瞎说啊,法院又不是SB,所以就推翻了一审结果,宣布候选人有资格参选居委会。


5
反思
你们可能会想《广物条》二十五条(三)虽然出发点是好的,但会不会太霸道了?——直接剥夺了人的选举权
我的老师在课堂上也问了这个问题,他的回答是:这法条是违宪的。


我特地去翻了翻《宪法》和《中华人民共和国城市居民委员会组织法》
《宪法》
第二章(公民的基本权利和义务)第三十四条:中华人民共和国年满十八周岁的公民,不分民族、种族、性别、职业、家庭出身、宗教信仰、教育程度、财产状况、居住期限,都有选举权和被选举权;但是依照法律被剥夺政治权利的人除外。

《中华人民共和国城市居民委员会组织法》
第八条, 年满十八周岁的本居住地区居民,不分民族、种族、性别、职业、家庭出身、宗教信仰、教育程度、财产状况、居住期限,都有选举权和被选举权;但是,依照法律被剥夺政治权利的人除外。
可以看到标粗部分是一模一样的,但是前后者并不能划等号。
选举权与被选举权有狭义和广义的分别。
“狭义的选举权与被选举权指的是人们参加国家权力机关或代表机关的创设或组织所必需的那种选举中的选举权与被选举权 。——许崇德教授主编《宪法》
而广义的选举权与被选举权则指的是人们为实现任何国家机关,公共团体乃至私人组织所必需的各种选举中的选举权与被选举权 。”——许崇德教授主编《宪法》
很明显前者是狭义的,后者是广义的。
而我对于居委会选举能否算是广义的选举权与被选举权,也保持怀疑,正如下文刘志鹏提到的一样。
“业主选举居委会时所实际享有并已广泛行使的选举权,已成为法律所保护的基本权利之 一,亦应属于宪法学研究中的“选举权” 。”————《论村委会选举中的村民选举权》_刘志鹏
不过这个问题谈起来太麻烦了,以后可能写专门的文章来讲,这次就算了。
End.

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发表于 2019-11-11 19:10:41 | 显示全部楼层
没有正当理由不交费的那些人是真的可恶,不给参选是对的,因为会侵害正常交费的人的权益。
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发表于 2019-11-20 06:07:10 | 显示全部楼层
我是个凑数的。。。
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发表于 2019-11-22 19:38:40 | 显示全部楼层
好好 学习了 确实不错
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发表于 2019-11-28 06:49:05 | 显示全部楼层
不错
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发表于 2019-11-29 06:16:45 | 显示全部楼层
帮你顶下哈!!
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发表于 2019-12-3 13:30:04 | 显示全部楼层
没看完~~~~~~ 先顶,好同志
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发表于 2019-12-8 07:14:57 | 显示全部楼层
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发表于 2019-12-12 09:49:54 | 显示全部楼层
我是来刷分的,嘿嘿
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发表于 2019-12-14 06:28:31 | 显示全部楼层
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