请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版

物业BBS论坛

 找回密码
 立即注册
查看: 261|回复: 102

物业多种经营项目 物业多种经营创收 思路 计划

[复制链接]

122

主题

127

帖子

127

积分

网站编辑

Rank: 8Rank: 8

积分
127
发表于 2019-10-14 09:01:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
  物业多种经营项目文章,提供了物业多种经营创收、思路、计划、方案等知识、案例和技巧,是物业提高经营水平和能力有价值的参考资料。

  物业多种经营概念、定义及基础知识

  一、物业多种经营的前生今世

  1、多种经营的认识

  第一种认识:认为开展物业多种经营,特别是开展综合便民服务,是物业的二次创业机会,毕竟物业行业的第一次创业是被动的,附属于地产的,属于不成功的;但是在地产高暴利售房时代,这种认识的生存空间有限。

  第二种认识:物业多种经营是附属于物业四保业务,是补充服务业主,是可有可无的,因为合同上并没有规定;所以这种认识下的物业多种经营就像荒地的野草,可有可无,甚至不敢做大不敢做强,甚至偷偷摸摸的做。

  第三种认识:物业多种经营就是广告、租展,和便民服务无关,放羊不能去套马。

  2、地产看多种经营的态度变化

  2012年前,地产老爷们是看不起物业多种经营的,即使搞一些便民服务项目,也不允许收费,造成物业企业在多种经营特别是便民服务运作方面缺乏真正的市场化操作;期间,甚至出现了一批地产商把自建的项目外包给其他物业公司管理的现象;

  2012~2014年的社区020浪潮,挽救了地产后市场时代,挽救了地产老爷们,否则地产公司靠接政府那俩修路绿化建公园的项目,早晚饿死。

  2018年,地产后市场时代元年,地产老爷们重新审视物业行业价值,纷纷半接手物业便民服务项目运作,遥控物业企业成立多种经营部门,引进业主APP,布局成立教育酒店等商业子公司,开始探索业主家庭生活工作需求满足服务,并开始研究如何落地,走出去参观万科碧桂园长城等,引进专业经营人才,主持物业行业的业主消费资源经营工作。

  3、多种经营的操作

  第一种多种经营团队设置:针对物业多种经营就是社区广告等资源租赁的意识,成立经营或者招商部门,招聘2~5名专业人员,收回各管理处的广告场地出租权利,由总公司集中运作;

  第二种多种经营团队设置:搞食堂或者家政公司或房屋中介公司,调配内部精英人员专职或者兼职经营运作,大多经营不善亏损,后期在社会上招聘专职人员运作,部门公司也沉淀了一些亏损小的经营项目,如房屋中介公司,但是这些公司逐渐也脱离了物业的管理,独立出去;

  第三种多种经营团队设置:开展综合的便民服务运作,成立总部经营部门,统一规划系统设计指导各管理处便民服务项目的开发和运作,实行基础服务升级,在此基础上推进便民项目的落地,探索综合服务之路;

  阻力体现方面

  二、物业多种经营发展历史

  1、2004年前为物业多种经营萌芽阶段,尝试开展便民服务项目,由地产商买单操作;

  2、2014~2011年为物业便民服务尝试阶段,主要标志是彩生活提出的零物业费概念,很多物业公司开始探索有偿的便民服务项目运作;同时部分高端楼盘大赚特赚社区广告社区公共资源红利。

  3、2011~2015年为物业综合便民服务项目论证阶段,在社区020大氛围的熏陶下,物业行业开始论证业主消费资源红利的可能性,同时也出现了一些操作综合便民服务专业操作人才。

  4、2015~2017年为物业多种经营反思阶段,地产公司介入,物业行业行业转型,地产行业转型,社区020项目落地,智慧社区落地,民生项目落地等聚焦社区最后一公里市场,蓄力,规划,招募专业人才,布局成立商业子公司,发力地产后市场,谋求有社区业主大数据红利。

  5、2018年,地产后市场元年,拼人才,拼魄力,拼天时地利人和,领军行业转性,趟路修路做流程与标准化,以备复制扩张,为打造百年企业奠定基础。

  三、物业多种经营最有价值的核心板块

  1、广告、摆展、租赁,随着业委会的政策普及,社区公共资源红利逐渐不被物业行业独吞,社区宣传资源定位重定义,逐渐向公益和半公益方向转化;

  2、便民服务项目(单一)仅仅是物业行业转型过程中,对便民服务项目操作落地的探索,积累了不少经验,甚至现在仍有一些物业企业在这方面高投入。

  3、便民服务项目(综合)才是物业多种经营最有价值的版块,其实是一个综合体,物业管家服务。只有综合的服务,才能值得去把物业基础服务升级这条路修好,否则缺乏驱动力,达不成行业转型的需要。

  4、以上三者的逻辑关系是相辅相成的,是一个闭环,没有社区宣传的优势,就没有物业开展单一便民服务项目运作的可操作性,也就没有多个便民服务项目落地的经验。

  四、物业多种经营通过什么实现的

  1、调研,也就是业主的大数据;

  2、推广,服务开展和完成的第一关

  3、促销,社区服务达成的核心要素

  4、支付配送,服务社区特色的付费模式和上门服务模式是其他行业所没有的。

  5、品控,体验经济时代有没有回头客和重复消费的唯一保障。

  6、满意度,这个满意度贯穿于整个六大环节中,不仅仅是一张表或一个电话得出的结果。

  这六项是开展商业服务的六大环节,也是物业开展四保服务的六大环节,但是物业行业在长期的病态发展过程中,逐步弱化了这个过程。

  这六大环节也是物业基础服务升级的内容,没有这个升级,业主大数据红利无从谈起。

  五、物业多种经营与四保的亲密关系

  1、走的同一条路,升级后基础服务即调研、推广等

  2、为四保服务升级提供驱动力,便民服务项目开展过程中的佣金分配机制是这个驱动力的源泉。

  3、协助完成四保目的之收费,物业费代金券的引入势必将让物业费这个概念变的模糊甚至最终消除之。

  4、同一个操作团队:外来的和尚只能指导,真正的基础服务升级是建立在现有团队的基础上的。不只是专指一个或者某几个部门,而是全员。

  5、团队具备技能要求高于四保

  六、物业多种经营和四保谁更应该是主业

  1、谁更具备发展潜力谁是主业,业主大数据红利将是未来三十年社会发展的大命题。

  2、谁更拿到业主满意度谁是主业,四保操作的局限性导致了不能快速和快捷获取业主满意度,便民服务项目的开展不失为一个绝妙机会。

  3、谁利于团队健康成长谁是主业,没有便民服务创造的服务升级驱动力,这个行业将陷入恶性循环最终被取代。

  七、物业多种经营的九大障碍

  1、认同多种经营即是便民服务

  2、一层皮即同一个团队操作多种经营,不需要再招人

  3、开展股改或者对赌或者按劳分配

  4、开展基础服务升级(沟通、支付、配送、体验跟踪)

  5、多种经营即后地产时代、即物业行业第一次创业时代

  6、真正变管理为服务

  7、根除无过便是功的毒瘤思想

  8、科学调整广告、会所等商业项目的经营管理策略

  9、把多种经营收入重定义后纳入项目考核范围八、物业多种经营对物业行业转型的意义

  九、物业多种经营的天时地利人和

  天时:

  1、政府在乎,政府民生要落地;

  2、技术公司在乎

  3、硬件公司在乎

  4、资本运作组织在乎

  5、商家在乎,产销对接将是现行市场经济发展的一个方向,优化产业结构,从粗放的资源红利市场到服务红利优化市场的转变。

  6、社区020时代预热

  7、业主消费观念的转变已经具备了,业主有需求找物业,这个可能已具备,差的是物业行业能不能写好答卷。

  地利:

  1、物业企业守着业主,时空最近

  2、物业企业最易做好业主大数据

  人和:

  1、物业公司是劳动密集型企业,人多

  2、物业行业具备吃苦耐劳的行业敬业精神

  物业多种经营和四保的关系

  多种经营是物业企业对内而言的,这个词给业主说了会冒火的,因为字面意思不好听;

  经营什么?人家外国,聘用的物业管理人员,给你发工资,给你定的有岗位职责(四保),你敢出去兼职(多种经营)?

  所以,宁可亏着穷着贱着熬日子干物业,还自嘲上辈子作孽这辈子做物业(挺顺嘴的),事实上真的是这样的嘛?

  外国物业?

  香港还是日本还是欧美?

  人家是先有的物业公司后有的业主吗?

  人家物业管房屋质量吗?

  人家······

  不是吧?!

  人家的媳妇总比咱的好,人家物业公司的员工待遇高,你去咋不要你呢?

  那是因为不明白国情,更不明白真的多种经营是咋个回事?

  多种经营对于业主来说是管家服务,或者叫便民服务特约服务增值服务,也是一种服务,有些甚至比四保都更需要;

  既然 都是服务,为嘛多种经营就是妖孽四保咋就根正苗红呢?

  答:因为丢人,因为不会整,因为懒,因为饿不死,因为自甘落后!

  为嘛前几年智联上就没有这个岗位需求?为嘛这两年就大把抓?

  答:因为,快饿死了!

  新盘子不再增,老盘子慢慢在扔给政府,能挣钱的盘子呢?僧多肉少,加上有些败类不争气,拿到好一点的盘子,恶魔式掠夺,两三年就把一个绿洲弄成沙漠,交给政府完事;

  这样下去,不费几年就可以观看《物业管理行业覆灭记》高清纪录片了!

  所以,要整多种经营,要搞良性循环,不能搞无序资源掠夺,要搞好业主服务满意度,要创造团队驱动力的条件;找外援借力,逐步改被动恶性循环(压缩服务成本—业主满意度低—物业收益低—再压缩—再低—弃管改行),或者堤内损堤外补,找寻另外的盈利空间!

  其实多种经营既是额外的盈利空间,又是改变恶性循环的驱动力;

  为嘛这样说?

  先弄明白多种经营目的实现和四保服务目的实现的区别在哪里?

  四保需要和业主有效的沟通,需要业主的信息数据库,需要让业主认可,需要在支付和上门服务上采用互联网创新技术应用节省成本,需要售前售中售后业主的体验感受保障,需要回头客管理(不让一户业主成为钉子户);

  答案就有了,多种经营的过程也是如此!

  同一服务对象,同一服务流程,同一服务团队,同一服务场地,为毛说多种经营是妖孽是放羊去套马?

  难道是因为?

  多种经营对服务流程的要求有些高?对团队素质要求有些高?对于业主体验保障要求高?

  不交物业费可以起诉业主嘛!人家不认你的管家服务增值服务便民服务特约服务,你也去起诉他?

  醒来吧,物业领导,同样是长个脑袋,人家能让员工大把赚钱,恁咋会能坐视不管呢?难道恁也认为上辈子作孽这辈子这辈子做物业?

  高的服务标准,造就高的业主服务体验感受,中国老百姓不是不懂大是大非,说愿意见面就扯鼻子瞪眼?做好服务,他再不交物业费,我去免费替你收!

  别提什么房屋质量漏水地震打仗放原子弹,那些不是根本,尽管也影响你的物业费收缴;

  况且,你的团队不是没有驱动力吗?多种经营的佣金不是上天派下来的救兵吗?

  做好了服务,编制人员也就能恢复如初了,即使房屋质量出一些问题,大家可以商量,您的服务质量上不去,跟您商量个毛!

  点到至此,再说多了,对脑子好的领导就不公平了,省的都去坐轿没了抬轿的了哈!

  搞定物业多种经营的九大前提

  1、认同多种经营即是便民服务

  2、一层皮即同一个团队操作多种经营,不需要再招人

  3、开展股改或者对赌或者按劳分配

  4、开展基础服务升级(沟通、支付、配送、体验跟踪)

  5、多种经营即后地产时代、即物业行业第一次创业时代

  6、真正变管理为服务

  7、根除无过便是功的毒瘤思想

  8、科学调整广告、会所等商业项目的经营管理策略

  9、把多种经营收入重定义后纳入项目考核范围

  沟通效率和物业多种经营的成败

  沟通,在人类社会发展的历程中发挥着无比重要的作用,从手势到语言再到智能甚至到将来的脑电波共享;没有沟通,会发生战争、打架、纷争,乃至没有结果。

  今天说说沟通的效率:

  这个话题源于搞物业多种经营遇见的一个团队管理层的沟通争执······

  她说:有事当面聊,效率最高

  他的办公室门前经常排队,他的时间安排的很紧,感觉他很忙······

  结合这多年的管理层的各种管理手段过招,关于沟通的优劣势,总结如下三种:

  一、面对面沟通

  适合于工作决策的讨论,但是也可以被视频会议取代,无非是半身视频而已;弊端不用说了,几大箩筐;

  二、视频沟通

  适合于各种场合,几乎无弊端,快捷高效;弊端就是容易废话多(都是面对面弊端传过来的);

  三、邮件沟通

  这个是最精准的沟通方式,要求你对邮件的每句话都要反复斟酌,语言魅力的最大发挥体现,这也是流程与标准化的必经之路!

  开展物业多种经营,沟通效率是业务落地的关键,再NB的王熙凤也只能靠发牌子管好一个荣国府。

  搞物业多种经营注意事项

  不时有物业企业领导问,如何搞好多种经营?我老实话说,先整前提条件吧,否则劳民伤财,最后还弄得一身怨气!

  这些领导中不乏国企改制下来的物业企业!

  想想一路走来的种种,各式各样的阻挡成功的阻碍就像昨天才看的《战狼2》电影片段一样,印象深刻;

  2007年郑州某写字楼物业十一个月实践,败在员工利益分配上,先是扣押操作多种经营员工的应得佣金,女老板豪气一句话:我发工资了,让多干活就多干活,我保证都听话,即使没佣金;最后仍是因为这个根源,多种经营收益一般!原因无非是员工不给钱不多干活!

  2009年仍是郑州,九个月的大型住宅多种经营实践,败在了所谓的“员工忙、没时间”,尽管领着领导查看了中层领导电脑桌上的那些游戏记录,抽查了保洁保安工程师傅们一有空就躲起来闲聊,最后仍是在一线员工分工上出了问题,其间有个小插曲是一个开发商小姨子在某个项目上做会计因为工作量大,直顶牛物业总;可惜物业总是聘用制;

  至于2015年顾问那个贵州的几个项目多种经营实践,更干脆,连中层管理这道坎楞没跨过去;幸运的是那个物业总仍全国马不停蹄听改革创新增收的培训论坛交流学习课;

  2012年天津项目六个月的试点操作,最后败在领导的担心上,因为是国企,那时候还没真心的改制;地产开发正盛,建管一体的物业企业有多难显而易见,一方面,物业开发两本账,况且补助一年比一年少,物业费又定的如此低,物业企业想着看着大把的业主消费资源,就是没办法正式公开利用;

  开发老总两句话:

  第一句——你们整多种经营弄出来幺蛾子的话,很小的事,业主就上访白条幅市府门前静坐,市领导第一时间就约谈话,你们能保障不出一丁点投诉吗?况且,中国业主向来就认为国企是唐僧肉,小事变大事多讹政府的钱的心理不好变!

  第二句——你们整多种经营能搞多少钱?还不如售楼部一平米房子多加几块钱?!

  两句话,红红火火的天津项目最终泡汤,仅仅搞出来个社区菜店模板,整体效果不理想!

  2014年安徽项目十四个月的试点,最后败在犹豫上,前期是,打着试试看的心态,根本就没等着瓜熟的时刻,满地的秧挂满了小嫩瓜,后期呢?从实践中充分认识到做出来的社区服务业绩在市领导那里的叫好后,企业成功转型为市领导样板工程而战,最后,最后啥也没,一大堆盘子分崩离析;

  2006年北京东直门那几个盘子多种经营实践,根本就没闹明白多种经营是赚社区资源转化的钱还是业主消费的钱;流程标准化做的再多,思路闹不明白,最后总部部门陷入业务半停滞状态,在如狼似虎的业委会时代,把多种经营的收益寄托在社区广告费和场地租赁等收益上,多少有些不靠谱了,于是就有了很多小区干干净净,一丝广告都没,反正赚了钱给业主,还做甚呢!

  对于大多物业企业来说,项目经理暗地里搞多种经营反倒是风风火火的,但是一方到公司层面上,就泡汤了呢?!

  物业多种经营,对于但求无过不求有功的物业行业来说,真正要做好,需要准备的不仅仅是领导想做好这么简单,对于这个行业来说,不亚于一场革命;战争年代革命是要掉头的,改革开放年代,对于很多人来说,革掉他的利益比要他的脑袋更严重;

  记得《物业多种经营一百问》(百度可以搜到)文里讲的那三句话,用来收尾:

  要想搞好多种经营,高层要统一意识,中层做好执行力上情下达,基层做好规范操作;

  物业多种经营的技术含量有多少?

  多种经营这个词是对于物业行业讲的

  对于智能家居的社区家庭应用则是智慧社区

  对于政府则是民生

  对于广告业则是社区传媒

  对于商家则是商业进社区或者产销对接

  对于同城物流则是最后一公里

  总而言之

  则是服务业主

  想做好社区服务

  就要把服务业主的流程走通

  并把其间的各种利害关系做好应对处理

  第一

  政府政策的能力要求

  了解政策关于社区民生

  就能充分利用政府的资源来搞好社区服务

  毕竟一个社区就是一个小社会

  不是单靠某某就能做好的

  政策及各种资源的补充是搞好社区服务的有力后盾

  举例子

  如做一场社区公益活动

  没有政府参与的活动不能算公益吧

  第二

  对商家把控的能力要求

  物业想搞好社区服务

  不是仅仅靠自己就能做到的

  业主的吃喝拉撒衣食住行

  都需要各类商家的支撑

  所以物业搞多种经营就要把商家引进来推荐给业主

  这个点上有很多讲究也有很多歧义

  有的物业仅仅是把商家简单筛选一下就推给业主

  我们是把商家服务揉进物业服务中再推给业主

  这样能保障商家的服务品质

  这个不仅仅是对业主的负责

  更多的是对自己诚信体系建立的负责

  没有这个诚信体系

  物业多种经营就是个笑话

  尽管管控商家很难,但是必须要去做

  这个事儿省不了的

  而对于管控商家,对于目前的物业管理经营团队

  确实是很难的

  第三

  与业主的互动能力要求

  社区现有的广告位置或者电话短信

  这是严重不够的

  历经了互联网思维的商业服务水平

  对于与消费者互动

  早已不仅仅是最初的一对多的通知公告了

  消费者现在要的是消费体验

  这个体验想要把控

  就必须做好互动

  说是互动不是通知

  就是因为这种推广是相互的

  就像微信视频聊天

  消费前消费中消费后

  都要知道消费者的体验情况

  消费者满意吗?

  做不好到这一点

  就不能保障业主的满意度

  就没有了业主的回头客消费

  也就没有了多种经营要求的量

  所以这个互动渠道架构的建立

  对于物业服务团队也是比较难的

  而简单地把这个重担交给商家来完成

  这是不现实的

  第四

  利益分配的公正公平处理能力要求

  无论是对于物业服务团队内部

  还是和商家的利益分配

  还是和业主的利益分配

  这都是必须做到丁是丁卯是卯的

  这个不仅仅是要制定一套完善的合理的分配方案

  还要做到执行到位

  否则

  就会出现不能持久的局面

  就不能保障物业多种经营的量

  毕竟再多的数据都是要有团队来完成吧

  第五

  改变业主消费习惯的能力要求

  原本业主想旅游就找旅行社吃饭就找饭店

  现在要他们转变习惯

  都来找物业

  这就是一个难题

  想要业主找物业,就要物业搞的服务更有诱惑

  特别是最初

  否则人家为啥无端改变习惯呢?

  但是这个不是无解

  毕竟现在叫外卖已经都能想到美团饿了吗

  所谓的站在巨人肩膀上来创新

  让业主来改变也不是不可能

  但是很难

  这就要求团队有足够的策划能力

  给足够的理由让业主来改变

  至于其他能力

  如利用智慧社区周边配套供应商的资源

  资本的力量

  这些就不一一阐述了

  侥幸是没有结果的

  唯有大量的经验和教训,才能打造这样一支团队

  把物业多种经营做好

  否则

  兔子的尾巴长不了

  无论是小物业公司还是上市大物业企业

  这个规律谁也躲不过去(来源:最后一公里的事儿)

好好学习天天向上

学写了学写了学写了学写了学写了

浅滩卧龙终得水,倒海翻江立乾坤


谢谢分享

说的很好呢

好好学习天天向上

 这个规律谁也躲不过去(来源:最后一公里的事儿)

谢谢分享

好好学习天天向上


来源:网络转载
回复

使用道具 举报

0

主题

155

帖子

155

积分

注册会员

Rank: 2

积分
155
发表于 2019-10-27 15:28:47 | 显示全部楼层
我是个凑数的。。。
回复

使用道具 举报

0

主题

137

帖子

137

积分

注册会员

Rank: 2

积分
137
发表于 2019-10-27 20:42:22 | 显示全部楼层
沙发!沙发!
回复

使用道具 举报

0

主题

116

帖子

116

积分

注册会员

Rank: 2

积分
116
发表于 2019-10-30 11:22:01 | 显示全部楼层
我是个凑数的。。。
回复

使用道具 举报

0

主题

120

帖子

120

积分

注册会员

Rank: 2

积分
120
发表于 2019-10-30 12:11:32 | 显示全部楼层
难得一见的好帖
回复

使用道具 举报

0

主题

132

帖子

132

积分

注册会员

Rank: 2

积分
132
发表于 2019-10-31 16:30:55 | 显示全部楼层
不错不错,楼主您辛苦了。。。
回复

使用道具 举报

0

主题

136

帖子

136

积分

注册会员

Rank: 2

积分
136
发表于 2019-11-1 07:18:56 | 显示全部楼层
前排支持下分享
回复

使用道具 举报

0

主题

136

帖子

136

积分

注册会员

Rank: 2

积分
136
发表于 2019-11-1 07:33:18 | 显示全部楼层
前排支持下分享
回复

使用道具 举报

0

主题

131

帖子

131

积分

注册会员

Rank: 2

积分
131
发表于 2019-11-1 07:53:46 | 显示全部楼层
没看完~~~~~~ 先顶,好同志
回复

使用道具 举报

0

主题

161

帖子

161

积分

注册会员

Rank: 2

积分
161
发表于 2019-11-1 12:59:09 | 显示全部楼层
学习了,谢谢分享、、、
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则


Archiver|手机版|小黑屋|物业BBS论坛 ( 皖ICP备19022415号-2 )

GMT+8, 2020-4-5 09:54 , Processed in 0.331007 second(s), 40 queries .

Powered by Discuz! X3.4

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表